No mundo complexo e dinâmico da indústria imobiliária, o sucesso de um empreendimento está intrinsecamente ligado à sua viabilidade.
Antes mesmo de colocar o primeiro tijolo no lugar, é crucial realizar uma análise detalhada e abrangente para determinar se um projeto é factível em todos os aspectos: técnico, financeiro e comercial.
Este processo, conhecido como estudo de viabilidade, é muito mais do que uma mera formalidade; é a base sobre a qual se constrói todo o empreendimento, desde sua concepção até sua entrega.
E a tecnologia desempenha um papel crucial em todas as etapas do desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, proporcionando ferramentas e soluções que tornam os processos mais eficientes e eficazes.
Quer entender mais sobre tudo isso? Continue lendo nosso conteúdo!
A importância do estudo de viabilidade para o sucesso do empreendimento
O estudo de viabilidade é muito mais do que uma simples avaliação superficial do potencial de um empreendimento imobiliário: consiste em uma análise criteriosa e detalhada de uma variedade de fatores que podem afetar diretamente o sucesso do projeto.
Isso inclui não apenas aspectos relacionados ao próprio terreno, como sua localização, topografia e infraestrutura disponível, mas também questões mais amplas, como tendências de mercado, demanda do consumidor, aspectos regulatórios e ambientais, entre outros.
A vocação imobiliária de um terreno, por exemplo, refere-se à sua adequação para determinado tipo de uso ou empreendimento.
No estudo de viabilidade, essa avaliação é essencial para garantir que o projeto proposto esteja alinhado com as características e diretrizes locais.
Isso envolve a análise do plano diretor da região, que estabelece as diretrizes para o uso do solo e o desenvolvimento urbano, bem como a identificação de eventuais restrições urbanísticas e ambientais que possam impactar o projeto.
Além disso, é importante avaliar o potencial de mercado para o tipo de empreendimento proposto, considerando a demanda existente e projetada, a concorrência, as tendências de consumo e outros fatores relevantes.
A viabilidade financeira é um dos aspectos mais críticos do estudo de viabilidade. Envolve uma análise detalhada dos custos de implantação e operação do empreendimento, bem como das possíveis receitas geradas ao longo do tempo.
Aqui, estamos falando da estimativa dos custos de aquisição do terreno, construção, infraestrutura, marketing, entre outros, bem como a projeção dos fluxos de receita esperados, como vendas de unidades, aluguéis, taxas de condomínio, entre outros.
Com base nessa análise, é possível calcular indicadores financeiros chave, como o payback period (tempo de retorno do investimento), a taxa de retorno sobre o investimento (ROI) e a taxa interna de retorno (TIR), que ajudam a avaliar a atratividade e a viabilidade do projeto.
Quando o assunto é execução, é importante estar a parte de tudo. Então, aproveite para conhecer o guia definitivo para submissão de projetos técnicos na construção civil!
Conceitos fundamentais para fazer o estudo de viabilidade na construção civil
Existem alguns conceitos essenciais na hora de fazer o estudo de viabilidade na construção civil: receita, custos, fluxo de caixa, taxa mínima de atratividade, análise de valor presente líquido (VPL), taxa interna de retorno e payback period.
Receita
A receita é o montante total de dinheiro que entra para o empreendimento, proveniente da venda ou locação de unidades imobiliárias, aluguéis de espaços comerciais, taxas de condomínio, entre outros.
É uma parte fundamental da análise de viabilidade, pois determina a capacidade do empreendimento de gerar retorno financeiro.
Custos, despesas e investimentos
Os custos são os gastos associados à construção e desenvolvimento do empreendimento, como materiais, mão de obra, equipamentos e serviços.
As despesas são os gastos recorrentes necessários para manter o empreendimento em funcionamento, como impostos, taxas de administração e manutenção.
Já os investimentos são despesas realizadas com o objetivo de gerar retorno futuro, como marketing e melhorias no empreendimento.
Uma análise detalhada desses custos, despesas e investimentos é essencial para determinar a viabilidade financeira do projeto.
Fluxo de caixa
O fluxo de caixa é o registro do movimento de entrada e saída de recursos financeiros do empreendimento ao longo do tempo.
Ele permite acompanhar de forma detalhada todas as receitas e despesas do projeto, identificando eventuais problemas de liquidez e auxiliando na tomada de decisões financeiras estratégicas.
Taxa mínima de atratividade
A taxa mínima de atratividade é o retorno mínimo que um investidor espera obter para compensar o risco associado ao investimento.
É utilizada como critério para avaliar a viabilidade de um projeto, sendo comparada com a taxa interna de retorno para determinar se o investimento é atrativo o suficiente.
Análise de valor presente líquido (VPL)
O valor presente líquido é uma técnica de análise financeira que calcula o valor presente de todos os fluxos de caixa futuros gerados pelo empreendimento, descontados a uma taxa de retorno mínima (taxa mínima de atratividade).
Um VPL positivo indica que o projeto gera valor para o investidor e é considerado viável.
Taxa interna de retorno (TIR)
A taxa interna de retorno é a taxa de desconto que iguala o valor presente líquido dos fluxos de caixa futuros do empreendimento a zero. Em outras palavras, é a taxa de retorno que o projeto proporciona ao investidor. Quanto maior a TIR, mais atrativo é o investimento.
Payback period (Período de retorno do investimento)
O payback period é o tempo necessário para que o empreendimento recupere o investimento inicial realizado. É uma medida importante para avaliar a rapidez com que o capital investido será recuperado e pode influenciar a decisão de investimento.
Etapas do estudo de viabilidade para empreendimentos imobiliários
O estudo de viabilidade para empreendimentos imobiliários é um processo complexo e detalhado que envolve diversas etapas para garantir uma análise abrangente e precisa.
Mas quais são elas? Vamos ver a seguir!
Planejamento
O planejamento é o primeiro passo para definir o escopo do estudo, os objetivos a serem alcançados e os recursos disponíveis para sua realização.
É o momento de estabelecer os critérios de avaliação, identificar as principais questões a serem abordadas e definir os métodos de análise a serem utilizados.
Quando se planeja um estudo de viabilidade, é muito mais fácil ter uma base sólida para as etapas subsequentes e garantir que o processo seja conduzido de maneira eficiente e organizada.
Levantamento de dados urbanísticos
Em seguida, são coletadas informações detalhadas sobre o terreno e sua envolvente urbana.
Na prática, são coletados dados como: zoneamento da área, restrições urbanísticas, infraestrutura disponível, características topográficas, legislação aplicável e qualquer outro fator relevante para o desenvolvimento do empreendimento.
O levantamento de dados urbanísticos fornece uma compreensão completa do contexto em que o projeto será inserido, permitindo avaliar sua viabilidade técnica e legal.
Estudo de mercado
O estudo de mercado é preciso em qualquer área já que ajuda a entender a demanda e a oferta no segmento imobiliário em que o empreendimento será inserido.
Na prática, isso quer dizer analisar dados demográficos, tendências de mercado, comportamento do consumidor, concorrência e outros fatores que possam influenciar a aceitação e o desempenho do projeto.
Ao fazer isso, se terá insights valiosos sobre o potencial de demanda pelo empreendimento, ajudando a determinar sua viabilidade comercial e identificar oportunidades de diferenciação e posicionamento no mercado.
Estudo da viabilidade econômica
É no estudo propriamente que se calcula os custos de implantação e operação do empreendimento, bem como as receitas esperadas ao longo do tempo.
São feitas as estimativas de custos de construção, financiamento, marketing, manutenção, impostos e outros gastos associados ao projeto, bem como as projeções de vendas, aluguéis, taxas de ocupação e receitas operacionais.
Dessa forma, é possível fazer a rentabilidade do investimento, calcular indicadores financeiros chave (como payback period, valor presente líquido e taxa interna de retorno) e identificar eventuais riscos financeiros que possam afetar o sucesso do projeto.
Consolidação da análise
No final do processo, é hora de reunir todas as informações coletadas e análises realizadas são consolidadas em um relatório final — que apresenta as conclusões do estudo e embasa as decisões a serem tomadas em relação ao empreendimento.
Esse relatório deve incluir uma síntese dos principais resultados, recomendações estratégicas, análise de riscos e considerações finais. É uma análise que proporciona uma visão holística do projeto.
O papel da tecnologia do planejamento à execução de empreendimentos imobiliários
A tecnologia desempenha um papel fundamental em todas as fases do desenvolvimento de empreendimentos imobiliários.
Não importa se estamos falando do planejamento inicial ou da entrega final, há sempre uma ferramenta que vai tornar os processos mais ágeis, eficientes e precisos.
Durante a etapa do estudo de viabilidade, por exemplo, a tecnologia pode ser empregada para facilitar a análise de dados e informações relevantes.
O uso de inteligência artificial pode ajudar a processar grandes volumes de dados do mercado imobiliário e identificar tendências, padrões e insights valiosos que embasam a tomada de decisões estratégicas.
No que diz respeito ao planejamento e projeto, o Building Information Modeling (BIM) é uma tecnologia amplamente adotada na indústria da construção.
Ele permite criar modelos tridimensionais detalhados do empreendimento, integrando informações sobre projeto arquitetônico, estrutural, hidráulico e elétrico em um único ambiente colaborativo.
Além disso, existem tecnologias que conectam o escritório à obra, permitindo uma comunicação mais eficiente e uma gestão mais precisa do projeto.
Sistemas de gestão de documentos, por exemplo, possibilitam o compartilhamento e acesso rápido a informações relevantes em tempo real, tanto para equipes no escritório quanto no canteiro de obras.
Dessa maneira, todos os envolvidos no projeto têm acesso às informações mais atualizadas — e quem ganha com isso são os gestores, que conseguem fazer melhores tomadas de decisões e a coordenação das atividades.
Se você quer entender tudo que um software de gestão de processos e documentos especialista pode oferecer para sua construtora ou incorporadora, leia nosso texto sobre o tema.
