NBR 17170: o que diz a norma de garantias de edificações?

Técnicas, requisitos, diretrizes e procedimentos fazem parte do dia a dia do setor construtivo. A NBR 17170, chamada de Norma de Garantias de Edificações, é mais uma dessas novas regras básicas que requerem acompanhamento.

Como a maioria das regulamentações, ela proporciona segurança tanto para as incorporadoras e construtoras quanto para o público final das edificações.

Mas o que exatamente essa norma estabelece e quais são suas principais definições?  Como o próprio nome sugere, ela está relacionada às garantias das construções. 

Para compreender melhor essa norma e aprofundar-se no assunto, prossiga com a leitura deste conteúdo.

 

📌 O que é a NBR 17170?

 

A NBR 17170,  Norma de Garantias de Edificações, define diretrizes para as condições e prazos de garantias tecnicamente recomendados que devem ser seguidas por construtoras e todos os agentes dos serviços de construção.

Assim como as demais normas, como NBR 15.575 (Norma de Desempenho), ela é criada pela  Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), órgão responsável justamente por desenvolver e publicar essas regulamentações no país. 

Ela foi lançada em 12 de dezembro de 2022 e entrou em vigor 180 dias após essa data, em junho de 2023. A partir desse momento, ela passou a ser aplicada a todas as construções.

Seu foco está em conferir o status de norma aos prazos de garantia, os quais são individualizados para cada sistema construtivo.

Como resultado, as responsabilidades anteriormente vinculadas às garantias específicas recomendadas agora têm respaldo legal — o que não acontecia antes.

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A primeira preocupação da NBR 17160 é definir alguns conceitos centrais para o tema, como sistema, elemento e componente. Conforme a norma:

• Sistema é a maior parte funcional da edificação, consistindo em um conjunto de elementos e componentes destinados a cumprir uma macrofunção específica, que pode incluir elementos como fundação, estrutura, pisos, vedações verticais, instalações hidrossanitárias e cobertura;
• Elemento é uma parte de um sistema que desempenha funções específicas e, em geral, é composto por um conjunto de componentes, exemplos incluem parede de vedação de alvenaria, painel de vedação pré-fabricado e estrutura de cobertura;
• Componente é uma unidade integrante de um sistema de edificação, com uma forma definida e destinada a atender funções específicas.

 

Agora, vamos falar sobre alguns pontos importantes estabelecidos pela norma.

 

– Tipos de garantia

Essa normalização foca bastante na garantia e sua principal preocupação está em definir conceitos fundamentais nesse contexto. Portanto, ela estabelece o seguinte:

• Garantia: condições definidas pelo incorporador, construtor ou prestador de serviços de construção por meio de documento específico de garantia ou no manual de uso, operação e manutenção, para reparos e recomposição de partes da edificação que apresentem falhas;
• Garantia legal: direito do proprietário da edificação de reclamar reparos ou recomposição do produto adquirido, conforme legislação vigente;
• Termo de garantia: documento específico desenvolvido pelo produtor da edificação ou de suas partes que indica as condições e os prazos de garantia oferecidos ao proprietário pelo produtor.

 

– Prazos de garantia

No que diz respeito aos prazos, que constituem, juntamente com as garantias, o cerne da NBR 17170, esta norma define o seguinte:

“Prazo é o período durante o qual um fornecedor assume a responsabilidade perante o consumidor para corrigir falhas nos produtos por ele fornecidos, que se originem no processo de concepção e produção desses produtos

Essa responsabilidade é válida desde que a manutenção adequada seja realizada, os produtos sejam usados corretamente e todas as outras condições estabelecidas no manual de uso, operação e manutenção do produto sejam observadas.”

Esses prazos podem ser determinados por lei (prazo de garantia legal) ou fornecidos pelo próprio fornecedor (prazo de garantia contratual).

É importante ressaltar que os prazos de garantia não são determinados com base na vida útil do projeto e não estão relacionados à vida útil efetiva, durabilidade ou ao envelhecimento natural dos sistemas, componentes e equipamentos das edificações.

Adicionalmente, a data de emissão do auto de conclusão (por exemplo, habite-se) ou de documento equivalente que ateste a conclusão das obras ou serviços é legalmente considerada como o início do prazo de garantia.

No que diz respeito às tabelas de prazos, há três delas:

1. A tabela 1 lista sistemas, elementos e componentes relacionados à estabilidade e segurança da edificação, como contenções, fundações, estruturas, pisos e sistemas de cobertura. A esses elementos é concedido o prazo de garantia legal, que atualmente é de 5 anos;
2. A tabela 2 estabelece prazos de garantia para uma variedade de sistemas, elementos e componentes da edificação, variando de 1, 3 ou 5 anos, com exceção dos prazos de 2 anos, que estão definidos no Anexo “D” da Norma de Desempenho;
3. A tabela 3 apresenta 16 exemplos de falhas visíveis que idealmente devem ser identificadas pelo comprador ou proprietário durante a inspeção do imóvel para efeitos de recebimento das chaves. O prazo está sujeito ao Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a reclamação pode ser feita a partir da entrega do produto (neste caso, o imóvel).

 

– Reparos

As intervenções de reparo ou substituição efetuadas nos sistemas construtivos pela equipe de assistência técnica de qualquer agente de serviços de construção não têm o efeito de alterar ou renovar os prazos e condições de garantia originalmente estabelecidos.

No caso de reparos parciais realizados em componentes, sistemas construtivos ou equipamentos, ela deve ser mantida por um período mínimo de 90 dias ou o restante do prazo original, o que for maior.

É fundamental destacar que essa garantia se aplica exclusivamente à área ou à quantidade específica dos itens que foram reparados ou substituídos, e não à totalidade do objeto de reparação.”

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📌 A importância da norma de garantias de edificações para a construção civil

 

A norma de garantias de edificações desempenha um papel fundamental na construção civil, oferecendo benefícios significativos tanto para os clientes quanto para as empresas do setor. 

Ela não apenas cria um padrão de qualidade e responsabilidade, mas também evita uma série de problemas legais, operacionais e de reputação que podem surgir quando as regras estabelecidas não são seguidas. 

A economia de custos também é muito maior: é possível eliminar gastos com multas e penalidades, além de evitar retrabalho onerosos, ou seja, reduz gastos fora do planejamento das obras.

Ainda que seja obrigatório, esse cumprimento também é positivo para o mercado. Empresas que seguem as normas estabelecidas demonstram comprometimento com a qualidade e a satisfação do cliente. 

Resultado: fortalecimento da reputação da marca, aumento da credibilidade e maior confiança dos consumidores.

 

📌 O que construtoras e incorporadoras devem fazer para cumprir a NBR 17170 

 

Para que construtoras e incorporadoras cumpram a NBR 17170, que trata das garantias de edificações, é fundamental adotar práticas e ferramentas eficazes para garantir o cumprimento dos requisitos da norma. 

O primeiro passo, portanto, é ter essa norma como diretriz. Mas existem algumas abordagens que podem facilitar o cumprimento da norma:

• Centralização de informações: estabeleça um sistema centralizado para armazenar todas as informações relevantes sobre cada projeto de construção. Por exemplo, uma plataforma de gestão de documentos de obra permite que todas as partes envolvidas acessem informações essenciais e atualizadas, como especificações das plantas baixas;
• Comunicação eficiente: mantenha canais de comunicação eficazes entre o escritório central e a equipe de obras. Meios digitais, como sistemas de gerenciamento de projetos, podem permitir a participação de todas a partes, não importando onde estejam, deixando as equipes muito mais próximos;
• Padronização de documentação: Garanta que todos os documentos e registros relacionados às garantias de edificações sigam padrões claros e estejam disponíveis de maneira organizada. Isso facilita a revisão e a conformidade com os requisitos da norma;
• Treinamento e capacitação: certifique-se de que a equipe esteja devidamente treinada e capacitada para entender e cumprir as exigências da NBR 17170. Isso inclui o entendimento dos prazos de garantia, processos de manutenção e reparo, bem como a documentação necessária.
• Acompanhamento de prazos: implemente um sistema de acompanhamento de prazos dentro da gestão de projetos para garantir que os prazos de garantia sejam respeitados.

Seguir essas práticas e usar ferramentas adequadas não apenas ajuda a cumprir a NBR 17170, mas também contribui para a satisfação do cliente, a reputação da empresa e a minimização de problemas legais.

Garantir a qualidade e a conformidade ao longo do ciclo de vida de um projeto de construção é essencial para o sucesso a longo prazo na construção civil.

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